Transaksi Tanah Aman: Jangan Abaikan Klausula Eksonerasi dalam Kontrak

 Oleh : Ricco Survival Yubaidi, S.H., M.Kn., Ph.D

MAJALAHJURNALIS.Com - Indonesia menerapkan sistem publikasi negatif bertendensi positif dalam pendaftaran tanah, yang berarti sertipikat tanah berfungsi sebagai alat bukti kuat namun bukan mutlak. Sistem ini sering kali menghadirkan ketidakpastian hukum karena beberapa layanan pertanahan, seperti pengecekan sertipikat, belum optimal dalam memberikan informasi yang lengkap dan relevan. Akibatnya, meskipun sertipikat tanah telah dinyatakan bersih dari riwayat peralihan atau pembebanan, tidak jarang ditemukan fakta bahwa tanah tersebut ternyata memiliki riwayat blokir atau sengketa yang tidak tercantum dalam sertifikat. Kondisi ini dapat merugikan pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi hak atas tanah, terutama jika peralihan hak telah dilakukan.
 
Klausula eksonerasi menjadi sangat penting dalam konteks ini, terutama bagi penyusun kontrak. Penyusun kontrak harus sangat cermat dalam memastikan keabsahan sertipikat hak atas tanah dan harus memastikan bahwa fisik sertifikat dikuasai secara langsung. Ini berarti sertipikat tersebut tidak terlibat dalam peralihan yang tidak sah, tidak sedang digunakan sebagai jaminan pelunasan utang yang tercatat atau tidak tercatat, serta tanah tersebut tidak sedang bersengketa atau berperkara. Dengan memasukkan klausula eksonerasi, penyusun kontrak dapat melindungi diri dan para pihak dari potensi kerugian yang mungkin timbul akibat ketidakakuratan informasi yang diberikan oleh pihak yang menyerahkan sertipikat.
 
Klausula eksonerasi dalam kontrak yang melibatkan hak atas tanah harus mencakup pernyataan dan jaminan dari pihak yang menyerahkan sertipikat. Pernyataan tersebut harus mencakup keabsahan sertipikat, ketiadaan peralihan hak yang tidak sah, ketiadaan penggunaan tanah sebagai jaminan yang tidak tercatat, serta ketiadaan sengketa atau perkara yang melibatkan tanah tersebut. Dengan demikian, jika pernyataan ini ternyata tidak sesuai dengan kenyataan, perjanjian dapat batal demi hukum. Klausula eksonerasi ini tidak hanya melindungi penyusun kontrak tetapi juga memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang terlibat dalam transaksi.
 
Selain itu, klausula eksonerasi juga mendorong transparansi dan tanggung jawab dalam proses transaksi hak atas tanah. Pihak yang menyerahkan sertipikat akan lebih berhati-hati dan memastikan keakuratan informasi yang diberikan, sementara pihak yang menerima sertipikat akan memiliki dasar hukum yang kuat untuk menuntut jika terjadi pelanggaran perjanjian. Dengan demikian, klausula eksonerasi berperan penting dalam menciptakan lingkungan transaksi yang lebih aman dan terpercaya.
 
Sebagai contoh, klausula eksonerasi yang dapat dicantumkan dalam kontrak yang melibatkan hak atas tanah adalah sebagai berikut: "Pihak Penjual dengan ini menyatakan dan menjamin bahwa sertipikat hak atas tanah yang diserahkan adalah sah dan tidak sedang dalam sengketa, serta tidak terdapat peralihan hak yang tidak tercatat maupun pembebanan yang tidak tercatat pada saat penandatanganan perjanjian ini. Pihak Penjual juga menjamin bahwa tanah tersebut tidak sedang digunakan sebagai jaminan pelunasan utang yang tercatat atau tidak tercatat. Dalam hal ternyata pernyataan dan jaminan Pihak Penjual sebagaimana dimaksud di atas tidak sesuai dengan kenyataan, maka perjanjian ini batal demi hukum dan Pihak Penjual berkewajiban untuk mengembalikan seluruh pembayaran yang telah diterima dari Pihak Pembeli serta mengganti kerugian yang timbul akibat ketidakakuratan pernyataan tersebut. Pihak Penjual dengan ini dibebaskan dari segala tuntutan hukum yang mungkin timbul akibat ketidakakuratan informasi yang diberikan oleh Pihak Pembeli atau pihak ketiga lainnya."
 
Klausula eksonerasi adalah elemen penting dalam penyusunan kontrak yang dapat memberikan perlindungan hukum bagi pihak-pihak yang terlibat. Namun, penyusun kontrak harus berhati-hati untuk memastikan bahwa klausula ini dirancang dengan jelas, adil, dan sesuai dengan hukum yang berlaku. Dengan memahami dan menerapkan klausula eksonerasi dengan tepat, penyusun kontrak dapat meminimalkan risiko dan memastikan kepastian hukum dalam setiap transaksi hak atas tanah. Akhir kata, perlunya Negara dalam hal ini Pemerintah untuk segera beralih kepada sistem pendaftaran tanah positif dimana Kantor Pertanahan memiliki tanggung jawab dan peran aktif dalam pelaksanaan pendaftaran tanah pertama kali maupun pemeliharaan data pendaftaran tanah, sehingga potensi sengketa seperti yang telah disebutkan diatas dapat diminimalisir.
(Penulis adalah Notaris, PPAT, Dosen Fakultas Hukum Universitas Islam Indonesia)